ARSA SATIŞI (SATIŞ VAADİ) KARŞILIĞI HASILAT PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ’NİN HUKUKİ MAHİYETİ

  1. GENEL BAKIŞ

Arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi ile yüklenici, yüklenici tarafından inşa edilecek bağımsız bölümlerin satılmasından elde edilecek geliri paylaşmak hususunda anlaşmaktadırlar.

Yüklenici; arsa sahibi tarafından sağlanan arsada inşaat meydana getirmeyi ve meydana getirdiği bağımsız bölümlerin pazarlanmasını ve arsa sahibi adına satışını sağlamayı yüklenmekte; yaptığı işin karşılığı olarak da, satıştan elde edilen gelirden, sözleşmede kararlaştırılan oranda pay almaktadır.

Arsa Sahibi; arsasını tahsis etmek ve yükleniciye satış yetkisi vermekte ve yüklenici tarafından gerçekleştirilecek projeden en yüksek geliri elde etmeyi amaçlamaktadır.

  1. UNSURLARI
  • Arsa sahibinin bağımsız bölümlerin satışında elde edilecek geliri paylaşma borcu altına girmesi;
  • Yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri yapma, arsa sahibi adına satma ve alıcılara teslim borcu altına girmesi;
  • Tarafların anlaşması;(Türk Borçlar Kanunu m.2) Tarafların sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuş olması gerekli yeterlidir. Ancak esaslı noktalarında uyuşmuş olmalarına rağmen ileri de yan noktalar hakkında uyuşmazlığa düştükleri takdirde bunlar TBK M.2/f.2 uyarınca hâkim tarafından işin niteliğine göre belirlenecektir.

 

  • TÜRLERİ
  • Genel arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi;
  • Asgari gelir taahhüdü içeren arsa satışı ( satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi; Sözleşmede yüklenici tarafından asgari bir gelir tutarı taahhüt edilmişse bağımsız bölümlerin satışı üzerine bu gelir elde edilsin edilmesin yüklenici taahhüt ettiği asgari gelir üzerinden arsa sahibinin payını tamamlamak borcu altında bulunmaktadır.
  • Ayni paylaşım koşulu içeren arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi ; taraflar, inşa edilecek bağımsız bölümlerin belli bir süre içinde satılmaması durumunda, gelir paylaşım yöntemini sona erdirip, satılmamış olan bağımsız bölümlerin ayni paylaşımlarını kararlaştırabilirler. Paylaşma usulüne ilişkin sözleşmede ayrı bir hüküm bulunmaması halinde, kural olarak paylaşma, sözleşmede kararlaştırılan gelir paylaşımı oranına göre yapılır. Ayni paylaşım, koşula bağlı bir taşınmaz satış vaadi niteliğinde kabul edilmektedir.
  • Tapuda pay devrini öngören arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi ; sözleşme ile, inşa ettiği/edeceği bağımsız bölümlerin ortağı/satıcısı konumuna gelen yüklenicinin, sözleşmedeki koşullar dahilinde arsa sahibinden müşteri olarak tanımlanabilen 3.kişilere tapudan pay devrini talep edebilmesi mümkündür. Bu durumda, resmi şekle bağlı bir sözleşme söz konusu olur. Yüklenicinin, arsa sahibinden, tapuda 3.kişiye devir talebi, 3.kişi yararına sözleşmenin ifasını talep niteliğindedir.

 

  1. SÖZLEŞMENİN HUKUİ NİTELİĞİ VE ŞEKLİ

Hukuki niteliği itibariyle, arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, ilk olarak, sonuca katılımlı bir hukuki işlemdir. Genel olarak, bu sözleşmenin, eser ve adi ortaklık sözleşmeleri ile kendine özgü bir iş görme sözleşmesi unsurlarının, kanunda öngörülmemiş bir şekilde bir araya getirilmesinden meydana gelmiş olan bir karma sözleşme niteliği taşımaktadır.

Uyuşmazlıkların çözümü hususunda eser sözleşmesi hükümlerine göre değil, ortaklık sözleşmesinin hükümlerine göre çözümü kabul eden görüşe göre ; taraflardan biri, temerrüde düşerse, alacaklı Türk Borçlar Kanunu m.124-125 çerçevesinde sözleşmeden dönmeyip veya m.126 hükmü uyarınca fesih yoluna gitmeyip, TBK m.639/bent 7 uyarınca mahkemeye başvurarak haklı sebeple fesih için dava açması gerekecektir.

Arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi, arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmeyi, kural olarak, taahhüt etmemektedir. Bu sebeple, sözleşme herhangi bir geçerlilik şekline tabi değildir.

Buna karşılık, sözleşmede ayni paylaşım esasının kararlaştırılması durumunda sözleşme koşula bağlı bir taşınmaz satış vaadi niteliği taşıyacağından, sözleşmenin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlı bulunmaktadır.

Sözleşmede, yüklenicinin asgari gelir taahhüdü suretiyle kararlaştırılan arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin, koşula bağlı satış vaadi kısmının resmi şekilde yapılması yeterlidir. Çünkü bu durumda, karma sözleşme değil, bir birleşik sözleşme olduğu kabul edilmektedir.

  1. TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

 

  1. Yüklenicinin Borçları
    1. İnşaatı tamamlama ve teslim etme borcu ; inşaat tamamlandığında, satılmış olan bağımsız bölümlerin alıcıya teslimi, henüz satılmamış olanların da teslime hazır duruma getirilmesi şeklinde anlaşılmalıdır.
    2. Bağımsız bölümlerin pazarlamasını yapma ve satışını sağlama borcu ; bağımsız bölümlerin satışını sağlama konusunda, yüklenicinin, arsa sahibi tarafından yetkilendirilmesi gerekmektedir.
    3. Sadakat ve özen borcu ; yüklenici, arsa sahibinin yararına olacak davranışlarda bulunmak ve ona zarar verecek davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür. Bu borcun bir görünüm şekli olarak, yüklenicinin hesap verme borcu altında bulunduğunu da belirtmek gerekir.
  1. Arsa sahibinin borçları
  2. İnşaatın yapılması için kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirme borcu ; arsa sahibi, arsayı inşaat yapmaya elverişli şekilde yükleniciye teslim etmek borcu altındadır. Arsa, yükleniciye fiilen teslim edilmiş olmasına rağmen, taşınmaz üzerinde inşaata başlanılması mümkün değilse, arsa sahibi borcu yerine getirmiş sayılmaz. Taraflar arasında, yer teslimine ilişkin bir belgenin düzenlenmiş olması, arsa sahibinin taşınmazı teslim ettiğini kesin şekilde ortaya koymayacağı gibi, yer teslim belgesine rağmen taşınmazın inşaata elverişli olarak teslim edilmediğini ispat yükü yükleniciye aittir.
  1. Bağımsız bölümleri satma veya satışa ilişkin yükleniciye yetki verme borcu ;

 

  1. Elde edilen gelirden yüklenicinin payını ödeme borcu ; arsa sahibi, gelirin elde edilmesine engel olursa, gelir elde edilmemiş olmasına rağmen sanki elde edilmiş gibi, koşul gerçekleşseydi elde edilecek gelirden yüklenicinin payını ödeme borcu altındadır.
  1. Koşulların gerçekleşmesi durumunda bağımsız bölümlerin mülkiyetinin yükleniciye devri borcu ; kural olarak, arsa sahibinin bir kısım arsa payının mülkiyetini, yükleniciye devretme borcu bulunmamaktadır. Ancak sözleşmede kararlaştırılmış veya istisnai olarak dürüstlük kuralının gerektirmesi durumunda, arsa sahibinin bağımsız bölümlerin mülkiyetini yüklebiciye devretme borcu söz konusu olabilir.
  1. KİŞİLERİN HUKUKİ DURUMU
  • İnşaatın tamamlanmasından sonra, 3.kişi ile yapılan sözleşme bir taşınmaz satışı veya taşınmaz satış vaadi niteliğindedir.
  • Henüz inşaat tamamlanmadan 3. Kişi ile sözleşme yapılması durumunda, bu sözleşmeyle arsa sahibi hem sözleşme konusu bağımsız bölüme ilişkin arsa paylarının satışını vaat etmekte hem de inşaatın tamamlanarak bağımsız bölümün teslimini taahhüt etmektedir. Bu sebeple, arsa sahibi, alıcıya karşı hem satıcı hem de yüklenici gibi sorumludur.
  • Alıcı, sözleşmenin eser sözleşmesi niteliği taşıyan hususları bakımından, arsa sahibine başvurabileceği gibi, yükleniciye de başvurabilir. Zira 3.kişiyle yapılan sözleşmede, arsa sahibi yükleniciye karşı olan haklarını. 3.kişiye temlik etmiş olmaktadır.
  • Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin geçmişe etkili olarak sona ermesi durumunda, bu sona ermenin, arsa sahibinin 3.kişiye karşı borçlarına bir etkisi olmayacaktır.
  • UYGULANACAK HÜKÜMLER

Doktrinde çoğunlukla kabul edilen kıyas ve yaratma görüşüne göre, karma sözleşme kanunda düzenlenmemiş olduğundan, bu sözleşmeyi oluşturan sözleşmelere ilişkin hükümler doğrudan değil, ancak kıyas yoluyla, niteliğine uygun düştüğü ölçüde uygulanabilecektir.

Arsa satış (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde, yerine göre ve mahiyetine uygun düştüğü ölçüde eser, vekalet ve adi ortaklık sözleşmelerine ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanabilecektir.

 

KAYNAKÇA

[1] YAVUZ, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 2014, İstanbul, s. 599 vd.

Recommended Posts