10 ARALIK DÜNYA İNSAN HAKLARI GÜNÜ

 10 ARALIK DÜNYA İNSAN HAKLARI GÜNÜ

İnsan doğuşundan itibaren var olabilmek, var olduğu bu süreçte onurlu bir şekilde eşit haklara sahip olarak yaşamını sürdürebilmek için büyük mücadeleler vermiş ve vermeye devam etmektedir. Coğrafya fark etmeksizin verilen bu mücadelenin en önemli ürünü şüphesiz ki İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi’dir. Kişilerin doğduğu andan itibaren sahip olması gereken temel hak ve özgürlüklerin bu şekilde uluslararası bir beyannameyle koruma altına alınmış olması söz konusu hak ve hürriyetlere müdahalelerin sınırını belirlemek ve saldırıların önüne geçebilmek için çok önemlidir.

10 Aralık 1948

II.Dünya Savaşı’nda insan hakları ve uluslararası anlaşmalar ihlal edilmiş, savaş ve insanlık suçu işlenmiş ve bu eylemler etkisini küresel boyutta göstermiştir.

  1. Dünya Savaşı’nda ve bunun sonucunda meydana gelen büyük yıkımlarla birlikte dünyadaki devletler bireylere tanınan hak ve özgürlüklerin güvence altına alınması konusunda birleşmişlerdir. İnsan Hakları Bildirisi, Birleşmiş Milletler İnsan Hakları Komisyonu tarafından Haziran 1948’de hazırlanmış ve 10 Aralık 1948’de Genel Kurulun Paris’te yapılan oturumunda kabul edilmiştir. Oturumda, 6 sosyalist ülke bu ilkelerin bazılarının “Burjuva sınıfından olan insanların sınıf çıkarını koruduğu ve işçi sınıfının egemen sınıflarla uzlaşmak zorunda bırakacağı” gerekçesiyle çekimser kalmıştır. Bildiri, bu çekimser ülkeler ile Suudi Arabistan ve Güney Afrika Birliği dışında kalan ülkelerin oylarıyla kabul edilmiştir.

İnsan Hakları Ve Anayasa

  Temel hak ve özgürlükler İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi doğrultusunda T.C. Anayasası kapsamında Anayasanın ikinci kısmında “Temel Haklar ve Ödevler” başlığı altında tek tek sayılarak güvence altında alınmıştır.

  Temel hak ve hürriyetlerin niteliği, sınırlanması, kötüye kullanılmaması, durdurulması, ve yabancıların durumu Anayasada madde 12, madde 13, madde14, madde 15 ve madde 16 da ele alınarak işbu hakların varlığı ,sınırı ve en önemlisi çekirdek hakların tespiti açık anlaşılabilir ve ulaşılabilir olmuştur.

 “ I. Temel hak ve hürriyetlerin niteliği

MADDE 12- Herkes, kişiliğine bağlı, dokunulmaz, devredilmez, vazgeçilmez temel hak ve hürriyetlere sahiptir.

Temel hak ve hürriyetler, kişinin topluma, ailesine ve diğer kişilere karşı ödev ve sorumluluklarını da ihtiva eder.

  1. Temel hak ve hürriyetlerin sınırlanması

9/2/2008 tarihli ve 5735 sayılı Kanunun 1’inci maddesiyle; bu fıkraya “bütün işlemlerinde” ibaresinden sonra gelmek üzere “ve her türlü kamu hizmetlerinden yararlanılmasında” ibaresi eklenmiş ve bu ibare Anayasa Mahkemesinin 5/6/2008 tarihli ve E.: 2008/16, K.: 2008/116 sayılı Kararı ile iptal edilmiştir. (R.G.: 22/10/2008, 27032)

MADDE 13- (Değişik: 3/10/2001-4709/2 md.)

Temel hak ve hürriyetler, özlerine dokunulmaksızın yalnızca Anayasanın ilgili maddelerinde belirtilen sebeplere bağlı olarak ve ancak kanunla sınırlanabilir. Bu sınırlamalar, Anayasanın sözüne ve ruhuna, demokratik toplum düzeninin ve lâik Cumhuriyetin gereklerine ve ölçülülük ilkesine aykırı olamaz.

III. Temel hak ve hürriyetlerin kötüye kullanılamaması

MADDE 14- (Değişik: 3/10/2001-4709/3 md.)

Anayasada yer alan hak ve hürriyetlerden hiçbiri, Devletin ülkesi ve milletiyle bölünmez bütünlüğünü bozmayı ve insan haklarına dayanan demokratik ve lâik Cumhuriyeti ortadan kaldırmayı amaçlayan faaliyetler biçiminde kullanılamaz.

Anayasa hükümlerinden hiçbiri, Devlete veya kişilere, Anayasayla tanınan temel hak ve hürriyetlerin yok edilmesini veya Anayasada belirtilenden daha geniş şekilde sınırlandırılmasını amaçlayan bir faaliyette bulunmayı mümkün kılacak şekilde yorumlanamaz.

Bu hükümlere aykırı faaliyette bulunanlar hakkında uygulanacak müeyyideler, kanunla düzenlenir.

  1. Temel hak ve hürriyetlerin kullanılmasının durdurulması

MADDE 15- (Değişik: 16/4/2017-6771/16 md.) Savaş, seferberlik veya olağanüstü hallerde, milletlerarası hukuktan doğan yükümlülükler ihlâl edilmemek kaydıyla, durumun gerektirdiği ölçüde temel hak ve hürriyetlerin kullanılması kısmen veya tamamen durdurulabilir veya bunlar için Anayasada öngörülen güvencelere aykırı tedbirler alınabilir.

 (Değişik: 7/5/2004-5170/2 md.) Birinci fıkrada belirlenen durumlarda da, savaş hukukuna uygun fiiller sonucu meydana gelen ölümler dışında, kişinin yaşama hakkına, maddî ve manevî varlığının bütünlüğüne dokunulamaz; kimse din, vicdan, düşünce ve kanaatlerini açıklamaya zorlanamaz ve bunlardan dolayı suçlanamaz; suç ve cezalar geçmişe yürütülemez; suçluluğu mahkeme kararı ile saptanıncaya kadar kimse suçlu sayılamaz.

  1. Yabancıların durumu

MADDE 16- Temel hak ve hürriyetler, yabancılar için, milletlerarası hukuka uygun olarak kanunla sınırlanabilir.”

İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi

İnsan Hakları Evrensel Beyannamesinin 300’ün üzerinde farklı dillerdeki versiyonları Birleşmiş Milletler İnsan Hakları Yüksek Komisyon Üyeliğinde bulunmaktadır.

Bu Türkçe versiyonu, İnsan Hakları Koordinasyonu Üst Kurulu tarafından tercüme edilmiştir.

“Önsöz

İnsanlık ailesinin bütün üyelerinde bulunan haysiyetin ve bunların eşit ve devir kabul etmez haklarının tanınması hususunun, hürriyetin, adaletin ve dünya barışının temeli olmasına,

İnsan haklarının tanınmaması ve hor görülmesinin insanlık vicdanını isyana sevkeden vahşiliklere sebep olmuş bulunmasına, dehşetten ve yoksulluktan kurtulmuş insanların, içinde söz ve inanma hürriyetlerine sahip olacakları bir dünyanın kurulması en yüksek amaçları oralak ilan edilmiş bulunmasına,

İnsanin zulüm ve baskıya karşı son çare olarak ayaklanmaya mecbur kalmaması için insan haklarının bir hukuk rejimi ile korunmasının esaslı bir zaruret olmasına,

Uluslararasında dostça ilişkiler geliştirilmesini teşvik etmenin esaslı bir zaruret olmasına,

Birleşmiş Milletler halklarının, Antlaşmada, insanın ana haklarına, insan şahsının haysiyet ve değerine, erkek ve kadınların eşitliğine olan imanlarını bir kere daha ilan etmiş olmalarına ve sosyal ilerlemeyi kolaylaştırmaya, daha geniş bir hürriyet içerisinde daha iyi hayat şartları kurmaya karar verdiklerini beyan etmiş bulunmalarına,

Üye devletlerin, Birleşmiş Milletler Teşkilatı ile işbirliği ederek insan haklarına ve ana hürriyetlerine bütün dünyada gerçekten saygı gösterilmesinin teminini taahhüt etmiş olmalarına,

Bu haklar ve hürriyetlerin herkesçe aynı şekilde anlaşılmasının yukarıdaki taahhüdün yerine getirilmesi için son derece önemli bulunmasına göre,

Birleşmiş Milletler Genel Kurulu,

İnsanlık topluluğunun bütün fertleriyle uzuvlarının bu beyannameyi daima gözönünde tutarak

öğretim ve eğitim yoluyla bu haklar ve hürriyetlere saygıyı geliştirmeye, gittikçe artan milli ve milletlerarası tedbirlerle gerek bizzat üye devletler ahalisi gerekse bu devletlerin idaresi altındaki ülkeler ahalisi arasında bu hakların dünyaca fiilen tanınmasını ve tatbik edilmesini sağlamaya gayret etmeleri amacıyla bütün halklar ve milletler için ulaşılacak ortak ideal olarak işbu İnsan Hakları Evrensel Beyannamesini ilan eder.

Madde 1

Bütün insanlar hür, haysiyet ve haklar bakımından eşit doğarlar. Akıl ve vicdana sahiptirler ve birbirlerine karşı kardeşlik zihniyeti ile hareket etmelidirler.

Madde 2

Herkes, ırk, renk, cinsiyet, dil, din, siyasi veya diğer herhangi bir akide, milli veya içtimai menşe, servet, doğuş veya herhangi diğer bir fark gözetilmeksizin işbu Beyannamede ilan olunan tekmil haklardan ve bütün hürriyetlerden istifade edebilir.

Bundan başka, bağımsız memleket uyruğu olsun, vesayet altında bulunan, gayri muhtar veya sair bir egemenlik kayıtlamasına tabi ülke uyruğu olsun, bir şahıs hakkında, uyruğu bulunduğu memleket veya ülkenin siyasi, hukuki veya milletlerarası statüsü bakımından hiçbir ayrılık gözetilmeyecektir.

Madde 3

Yaşamak, hürriyet ve kişi emniyeti her ferdin hakkıdır.

Madde 4

Hiç kimse kölelik veya kulluk altında bulundurulamaz; kölelik ve köle ticareti her türlü şekliyle yasaktır.

Madde 5

Hiç kimse işkenceye, zalimane, gayriinsani, haysiyet kırıcı cezalara veya muamelelere tabi tutulamaz.

Madde 6

Herkes her nerede olursa olsun hukuk kişiliğinin tanınması hakkını haizdir.

Madde 7

Kanun önünde herkes eşittir ve farksız olarak kanunun eşit korumasından istifade hakkını haizdir. Herkesin işbu Beyannameye aykırı her türlü ayırdedici mualeleye karşı ve böyle bir ayırdedici muamele için yapılacak her türlü kışkırtmaya karşı eşit korunma hakkı vardır.

Madde 8

Her şahsın kendine anayasa veya kanun ile tanınan ana haklara aykırı muamelelere karşı fiilli netice verecek şekilde milli mahkemelere müracaat hakkı vardır.

Madde 9

Hiç kimse keyfi olarak tutuklanamaz, alıkonulanamaz veya sürülemez.

Madde 10

Herkes, haklarının, vecibelerinin veya kendisine karşı cezai mahiyette herhangi bir isnadın tespitinde, tam bir eşitlikle, davasının bağımsız ve tarafsız bir mahkeme tarafından adil bir şekilde ve açık olarak görülmesi hakkına sahiptir.

Madde 11

Bir suç işlemekten sanık herkes, savunması için kendisine gerekli bütün tertibatın sağlanmış bulunduğu açık bir yargılama ile kanunen suçlu olduğu tespit edilmedikçe masum sayılır.

Hiç kimse işlendikleri sırada milli veya milletlerarası hukuka göre suç teşkil etmeyen fiillerden veya ihmallerden ötürü mahkum edilemez. Bunun gibi, suçun işlendiği sırada uygulanabilecek olan cezadan daha şiddetli bir ceza verilemez.

Madde 12

Hiç kimse özel hayatı, ailesi, meskeni veya yazışması hususlarında keyfi karışmalara, şeref ve şöhretine karşı tecavüzlere maruz bırakılamaz. Herkesin bu karışma ve tecavüzlere karşı kanun ile korunmaya hakkı vardır.

Madde 13

Herkes herhangi bir devletin sınırları dahilinde serbestçe dolaşma ve yerleşme hakkına haizdir.

Herkes, kendi memleketi de dahil, herhangi bir memleketi terketmek ve memleketine dönmek hakkına haizdir.

Madde 14

Herkes zulüm karşısında başka memleketlerden mülteci olarak kabulü talep etmek ve memleketler tarafından mülteci muamelesi görmek hakkını haizdir.

Bu hak, gerçekten adi bir cürüme veya Birleşmiş Milletler prensip ve amaçlarına aykırı faaliyetlere müstenit kovuşturmalar halinde ileri sürülemez.

Madde 15

Her ferdin bir uyrukluk hakkı vardır.

Hiç kimse keyfi olarak uyrukluğundan ve uyrukluğunu değiştirmek hakkından mahrum edilemez.

Madde 16

Evlilik çağına varan her erkek ve kadın, ırk, uyrukluk veya din bakımından hiçbir kısıtlamaya tabi olmaksızın evlenmek ve aile kurmak hakkına haizdir. Her erkek ve kadın evlenme konusunda, evlilik süresince ve evliliğin sona ermesinde eşit hakları haizdir.

Evlenme akdi ancak müstakbel eşlerin serbest ve tam rızasıyla yapılır.

Aile, cemiyetin tabii ve temel unsurudur, cemiyet ve devlet tarafından korunmak hakkını haizdir.

Madde 17

Her şahıs tek başına veya başkalarıyla birlikte mal ve mülk sahibi olmak hakkını haizdir.

Hiç kimse keyfi olarak mal ve mülkünden mahrum edilemez.

Madde 18

Her şahsın, fikir, vicdan ve din hürriyetine hakkı vardır; bu hak, din veya kanaat değiştirmek hürriyeti, dinini veya kanaatini tek başına veya topluca, açık olarak veya özel surette, öğretim, tatbikat, ibadet ve ayinlerle izhar etmek hürriyetini içerir.

Madde 19

Her ferdin fikir ve fikirlerini açıklamak hürriyetine hakkı vardır. Bu hak fikirlerinden ötürü rahatsız edilmemek, memleket sınırları mevzubahis olmaksızın malümat ve fikirleri her vasıta ile aramak, elde etmek veya yaymak hakkını içerir.

Madde 20

Her şahıs saldırısız toplanma ve dernek kurma ve derneğe katılma serbestisine maliktir.

Hiç kimse bir derneğe mensup olmaya zorlanamaz.

Madde 21

Her şahıs, doğrudan doğruya veya serbestçe seçilmiş temsilciler vasıtasıyla, memleketin kamu işleri yönetimine katılmak hakkını haizdir.

Her şahıs memleketin kamu hizmetlerine eşitlikle girme hakkını haizdir.

Halkın iradesi kamu otoritesinin esasıdır; bu irade, gizli şekilde veya serbestliği sağlayacak muadil bir usul ile cereyan edecek, genel ve eşit oy verme yoluyla yapılacak olan devri ve dürüst seçimlerle ifade edilir.

Madde 22

Her şahsın, cemiyetin bir üyesi olmak itibariyle, sosyal güvenliğe hakkı vardır; haysiyeti için ve şahsiyetinin serbestçe gelişmesi için zaruri olan ekonomik, sosyal ve kültürel hakların milli gayret ve milletlerarası işbirliği yoluyla ve her devletin teşkilatı ve kaynaklarıyla mütenasip olarak gerçekleştirilmesine hakkı vardır.

Madde 23

Her şahsın çalışmaya, işini serbestçe seçmeye, adil ve elverişli çalışma şartlarına ve işsizlikten korunmaya hakkı vardır.

Herkesin, hiçbir fark gözetilmeksizin, eşit iş karşılığında eşit ücrete hakkı vardır.

Çalışan her kimsenin kendisine ve ailesine insanlık haysiyetine uygun bir yaşayış sağlayan ve gerekirse her türlü sosyal koruma vasıtalarıyla da tamamlanan adil ve elverişli bir ücrete hakkı vardır.

Herkesin menfaatlerinin korunması için sendikalar kurmaya ve bunlara katılmaya hakkı vardır.

Madde 24

Her şahsın dinlenmeye, eğlenmeye, bilhassa çalışma müddetinin makul surette sınırlandırılmasına ve muayyen devrelerde ücretli tatillere hakkı vardır.

Madde 25

Her şahsın, gerek kendisi gerekse ailesi için, yiyecek, giyim, mesken, tıbbi bakım, gerekli sosyal hizmetler dahil olmak üzere sağlığı ve refahını temin edecek uygun bir hayat seviyesine ve işsizlik, hastalık, sakatlık, dulluk, ihtiyarlık veya geçim imkânlarından iradesi dışında mahrum bırakacak diğer hallerde güvenliğe hakkı vardır.

Ana ve çocuk özel ihtimam ve yardım görmek hakkını haizdir. Bütün çocuklar, evlilik içinde veya dışında doğsunlar, aynı sosyal korunmadan faydalanırlar.

Madde 26

Her şahsın öğrenim hakkı vardır. Öğrenim hiç olmazsa ilk ve temel safhalarında parasızdır. İlk öğretim mecburidir. Teknik ve mesleki öğretimden herkes istifade edebilmelidir. Yüksek öğretim, liyakatlerine göre herkese tam eşitlikle açık olmalıdır.

Öğretim insan şahsiyetinin tam gelişmesini ve insan haklarıyla ana hürriyetlerine saygının kuvvetlenmesini hedef almalıdır. Öğretim bütün milletler, ırk ve din grupları arasında anlayış, hoşgörü ve dostluğu teşvik etmeli ve Birleşmiş Milletlerin barışın idamesi yolundaki çalışmalarını geliştirmelidir.

Ana baba, çocuklarına verilecek eğitim türünü seçmek hakkını öncelikle haizdirler.

Madde 27

Herkes, topluluğun kültürel faaliyetine serbestçe katılmak, güzel sanatları tatmak, ilim sahasındaki ilerleyişe iştirak etmek ve bundan faydalanmak hakkını haizdir.

Herkesin yarattığı, her türlü bilim, edebiyat veya sanat eserlerinden mütevellit manevi ve maddi menfaatlerin korunmasına hakkı vardır.

Madde 28

Herkesin, işbu Beyannamede derpiş edilen hak ve hürriyetlerin tam tatbikini sağlayacak bir sosyal ve milletlerarası nizama hakkı vardır.

Madde 29

Her şahsın, şahsiyetinin serbest ve tam gelişmesi ancak bir topluluk içinde mümkündür ve şahsın bu topluluğa karşı görevleri vardır.

Herkes, haklarının ve hürriyetlerinin kullanılmasında, sadece, başkalarının haklarının ve hürriyetlerinin gereğince tanınması ve bunlara saygı gösterilmesi amacıyla ve ancak demokratik bir cemiyette ahlâkın, kamu düzeninin ve genel refahın haklı icaplarını yerine getirmek maksadıyla kanunla belirlenmiş sınırlamalara tabi tutulabilir

Bu hak ve hürriyetler hiçbir veçhile Birleşmiş Milletlerin amaç ve prensiplerine aykırı olarak kullanılamaz.

Madde 30

İşbu Beyannamenin hiçbir hükmü, herhangi bir devlete, zümreye ya da ferde, bu Beyannamede ilan olunan hak ve hürriyetleri yok etmeye yönelik bir faaliyete girişme ya da eylemde bulunma hakkını verir şekilde yorumlanamaz.”

İnsan Hakları Evrensel Beyannamesinin Türkiye Cumhuriyeti Tarafından Kabulü

Birleşmiş Milletler Genel Kurulu’nun 10 Aralık 1948 tarihinde 217 A (III) sayılı kararıyla ilan edilen beyanname doğrultusunda 6 Nisan 1949 tarihinde” İnsan Hakları Evrensel Beyannamesi’nin Resmi Gazete ile yayınlanması ve yayımından sonra okullarda ve diğer eğitim müesseselerinde okutulması ve yorumlanması ve bu beyanname hakkında radyo ve gazetelerde münasip neşriyatta bulunulması”  9119 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile kararlaştırılmıştır. Bakanlar Kurulu kararı 27 Mayıs 1949 tarih ve 7217 sayılı Resmi Gazete’de  yayınlanmıştır.

Son Söz

  Baskı ve zulüm görmeksizin ayrıştırılmadan insan onuruna yaraşır şekilde doğuştan sahip oluğumuz haklarla hukukun üstünlüğünü benimseyerek eşit ve adil bir dünyada yaşamak dileklerimizle. 10 Aralık Dünya İnsan Hakları Günümüz kutlu olsun!

KAYNAKÇA:

-TC Anayasası

https://www.unicef.org

https://www.tbmm.gov.tr

https://www.istanbulbarosu.org.tr/

www.ispartabarosu.org.tr

www.sozcu.com.tr

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARA SAĞLADIĞI HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarına ve geçerlilik şartlarına bir önceki yazımızda değinmiştik. Devam yazısı niteliğinde olan bu yazıda ise, geçerli olarak kurulan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sözleşme taraflarına sağladığı hak ve yükümlülüklerin neler olacağı hususundan bahsedilecektir.

İlk olarak belirtmek gerekir ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşmenin taraflarına ayni hak değil, kişisel hak sağlamaktadır. Bu açıklama doğrultusunda, ayni hak ve kişisel hak kavramlarına kısacak değinecek olursak,

Ayni hak; hak sahibine eşya üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet imkanı sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen bir haktır. [1]

Ayni hakların herkese karşı ileri sürülebilirlik özelliği sayesinde, ayni haklardan birine sahip olan biri gerek kendisine ayni hak sağlayan hukuki ilişki içinde bulunduğu kişiye gerekse 3.kişilere karşı sahip olduğu hakkı iddia ve ispat edebilecektir.

Bu bağlamda, taraflarına ayni hak sağlamayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşme taraflarına kişisel hak sağlamakta ve mevcut durumda olası bir uyuşmazlık meydana gelir ise hak sahibi sözleşmeden doğan haklarını yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı iddia ve ispat edebilecektir. Ne var ki, kanun koyucu tarafından işbu kişisel hakkın 3.kişilere karşı da ileri sürülebilmesine imkan sağlayan bir düzenleme tanzim edilmiş olup bahse konu düzenlemeye aşağıda değinilecektir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hükümleri

  • Sözleşmenin Tarafları Arasında

Kanun koyucu tarafından hükmolunan usul doğrultusunda kurulan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin varlığı halinde, taraflar birbirlerinden asıl sözleşme olan taşınmaz satış sözleşmesinin gerçekleştirilmesini talep hakkı bulunmaktadır.

Buna bağlı olarak, taraflardan birinin sözleşme konusu taşınmazın satışını veya kendisine devrini talep etmesi halinde, diğer taraf için asıl sözleşmeyi akdetme borcu doğacaktır. [2]

Söz konusu talebin karşı tarafa bildiriminde kanun koyucu tarafından herhangi bir geçerlilik şartı öngörülmediğinden, kişilerin sözlü veya yazılı, herhangi bir şekilde “taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını talep” iradesini içeren bir beyanda bulunması yeterli olacaktır.

  • Kişilere Karşı Tarafların Durumu

Yukarıda taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin kişisel hak sağlaması ve ayni hak sağlayan bir sözleşme olmaması nedeniyle herkese karşı ileri sürülebilirlik niteliğine haiz olmadığını belirtmiştik. Bunun yanı sıra, kanun koyucu kişisel hakların 3.kişilere karşı ileri sürülebilmesi adına hak sahiplerine bir imkan tanımıştır.

Şöyle ki, somut olayda Tapu Kanunu m.26/5 “noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ….. taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.” hükmü bulunmaktadır. [3]

Kanunun açık hükmünden de anlaşılacağı üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri her ne kadar hak sahiplerine kişisel hak sağlasa da tapu siciline şerh edilebilecek ve 3.kişiler tarafından kanun nezdinde görünür – bilinir – ileri sürülebilir niteliklerine haiz kılınmış olacaktır.

Söz konusu şerh işlemi halinde, taraflar arasında eşyaya bağlı bir hukuki ilişki kurulacak ve bunun yanı sıra işbu sözleşmeden doğan hak sözleşme konusu taşınmazın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilecektir.

Yine Tapu Kanunu m.26 uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerh edilmesi halinde şerh, şerh edilme tarihinden itibaren 5 yıl boyunca geçerli kalacaktır. Bu 5 yıllık süre içinde, şerh edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi doğrultusunda asıl sözleşme olan taşınmaz satış sözleşmesi kurulmaz ise yani taşınmaz devredilmez ise söz konusu şerh başkaca bir işleme gerek duyulmaksızın resen terkin edilecektir. [4]

Özetleyecek olursak, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri taraflarına birbirlerinden asıl sözleşmenin yapılmasını talep etme hakkı vermektedir. Ancak sözleşmenin taraflarından biri sözleşmeyi ihlal eder ve örneğin malik olan taraf sözleşme konusu taşınmazı 3.bir kişiye devrederse, sözleşmenin karşı tarafı sözleşmeden doğan talep hakkını yeni malike karşı ileri süremeyecektir. Zira yukarıda değindiğimiz üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri taraflarına ayni hak sağlamamaktadır, bu nedenle de bu sözleşmeyle kazanılan hakkın herkese karşı ileri sürülebilirlik niteliği bulunmaz. Ne var ki, taraflar, sözleşmeden doğan haklarını kuvvetlendirmek ve 3.kişilere karşı da iddia ve ispat hakkına sahip olmak isterlerse, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini tapu siciline şerh ettirmeleri mümkündür. Bu durumda, şerhten itibaren 5 yıl boyunca taraflar hem birbirlerine karşı hem de 3.kişilere karşı hak sahipliklerini ispat edebileceklerdir.

 

[1] SİRMEN, Lale, Eşya Hukuku, 2014, Ankara, s.5

[2]YAVUZ, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 2014, İstanbul, s.127

[3] Tapu Kanunu

[4] SİRMEN, Lale, Eşya Hukuku, 2014, Ankara, s.379

Taşınmazlarda Tescil Talep Hakkı

Tapu İptal ve Tescil Davası

Okumakta olduğunuz bültenimizde, uygulamada tapu iptal ve tescil davası olarak bilinen ancak Türk Medeni Kanunu m.716 uyarınca “tescili isteme hakkı” başlığı altında hüküm altına alınan taşınmazlarda malikleri taşınmazı devre zorlama ya da taşınmazın hükmen devredilmesi talepli dava çeşidi incelenecektir.

Bu doğrultuda ilk olarak TMK m.716 hükmüne göz atılacak olursa;

  • Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.
  • Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.
  • Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur. [1]

Hükümlerinin yer aldığı görülebilecektir.

Kanun maddesinde yer alan “mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebin” ; sözleşmeden veya sebepsiz zenginleşmeden veya haksız fiilden doğacak alacak hakları sayesinde ya da kanundan doğabilecek diğer borçlar sayesinde meydana gelebilecektir.

Bu yazımızda, sözleşmeden doğan alacak hakkına dayalı tapu iptali ve tescili (taşınmaz tescil talep) davalarının şartlarına değineceğiz. Şöyle ki;

  • Taraflar arasında taşınmazın mülkiyetinin devri borcunu içeren bir sözleşme bulunması gerekmektedir.

Söz konusu sözleşme, taraflardan birine sözleşme konuş taşınmazın mülkiyetini devir borcunu yüklemesi şartıyla satış, bağışlama, ölünceye kadar bakma, satış vaadi sözleşmeleri gibi çeşitli sözleşmelerden biri olabilir.

Uygulamada sıklıkla görülen tapu iptal ve tescil davalarının taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklandığı bilinmektedir. Önceki yazılarımızda belirttiğimiz geçerlilik usul ve esaslara uygun bir şekilde düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine bağlı olarak açılan işbu davalarda, mahkeme kararlarında dava konusu taşınmazın alıcı adına tesciline karar verilmektedir. Ne var ki, taşınmaz satış vaadi konulu yazıda değindiğimiz üzere, taşınmaz satış vaadi bir ön sözleşme niteliğinde olup asıl sözleşme olan satış sözleşmesinin yapılmasına zemin hazırlamaktadır. Dolayısıyla satış vaadi sözleşmelerine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescili davalarında asıl sözleşmenin yapılmış sayılmasına dair hüküm verilmesi gerekirken doğrudan taşınmazın alıcı adına tesciline karar verilmesinin kanuna aykırı olduğu görüşleri bulunmaktadır. [2]

  • Satış vaadi sözleşmesinde taşınmaz mülkiyetini devir borcunu üstlenen tarafın, davanın açıldığı tarihte dava konusu taşınmazın maliki olması gerekir. [3]

Olası bir tapu iptali ve tescil davasında, davalı tarafın davanın açıldığı tarihte dava konusu taşınmazın maliki olması gerektiğine dair Yargıtay kararları bulunmaktadır. Eğer bu şart somut olayda mevcut değil ise, hak ihlali ile karşı karşıya kalan taraf sözleşmeden doğan tapu iptali ve tescili davasını açamayacaktır. Ancak böyle bir durumda, tarafların sözleşmeye aykırılık nedeniyle uğradıkları zararların tazmini için Türk Borçlar Kanunu ilgili hükümleri uyarınca tazminat talebinde bulunma haklarının saklı kaldığının altını çizmek isteriz. [4]

Bu noktada belirtmek gerekir ki, eğer satış vaadi sözleşmesinin alıcı sıfatına haiz iseniz ve söz konusu sözleşme taşınmazın tapu sicilindeki sayfasına şerh edilmiş ise, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasını, varsa taşınmazın yeni malikine karşı da yöneltebilmeniz mümkündür.

  • Tapu iptal ve tescil davaları yönünden kanunda belirli bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Ancak…

Her ne kadar tapu iptal ve tescil davaları yönünden kanun koyucu nezdinde belirli bir süre öngörülmemiş ise de, örneğin satış vaadi sözleşmesinin şerh süresinin 5 yıl olması ya da kanunda öngörülen olağan ve olağandışı kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin mevcut olması nedeniyle (ki bu süreler sırasıyla 10 ve 20 yıllık sürelerdir) mümkün olduğunca hızlı harekete geçilmesi gerekmektedir.

Belirttiğimiz bu süreler her ne kadar kulağa uzun süreler olarak gelebilirse de ülkemizdeki yargı işleyişinin hızını da hesaba katmak gerekecektir. Bu nedenle, herhangi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli olarak akdedildiğinde sözleşme şartlarına uygun olarak taşınmazın satışı – devrini talep etmeniz halinde malik sözleşmeden doğan borcunu ifa etmeye yanaşmıyorsa en kısa sürede hukuki bir yardım almanızı tavsiye ederiz.

  • Tapu iptali ve tescili davalarında görevli ve yetkili mahkeme

Görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi mi yoksa sulh hukuk mahkemesi mi olduğu belirlenirken Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na başvurulması gerekecektir. Bu bağlamda, HMK m.2/1 “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir.” hükmünü amir olduğundan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir.

Yetkili mahkemenin tespitinde ise, yine HMK’ya başvurulması gerekmekte olup “Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki” başlıklı 12.maddenin incelemesi yapılmalıdır. Anılan maddede “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” denilmiştir. Dolayısıyla olası bir tapu iptal ve tescil davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yargı çevresindeki mahkeme olacaktır.

[1] Türk Medeni Kanunu

[2] ÖZMEN, Ethem Saba, Tapu İptali Davası Olarak Yanlış Adlandırma İle Açılan Davalar, İstanbul Barosu Dergisi, Cilt:88 Sayı:6 Yıl:2014,s.188

[3] Yargıtay 14 Hukuk Dairesi 1980/777 K. Sayılı ve 12.2.1980 tarihli karar

[4] SİRMEN, Lale, Eşya Hukuku, 2.Bası, 2014, s.386

İMAR BARIŞI KAPSAMINDA MUHDESAT SAHİPLİĞİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

İmar Barışı olarak bilinen yasal düzenleme; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı tarafından müştereken hazırlanan ‘’Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’’ başlıklı tebliğ ile 06.06.2018 tarihli Resmî Gazete’de yayınlanmış olup işbu tebliğ yayımlandığı tarihte yürürlüğe girmiştir.

    3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici m.16 uyarınca Yapı Kayıt Belgesi verilmesine ilişkin usul ve esasları düzenleme amacına haiz olan yasal düzenleme; Yapı Kayıt Belgesi müracaatına, Yapı Kayıt Belgesi bedelinin hesaplanması ve ödenmesine, Yapı Kayıt Belgesi verilen Hazineye ait taşınmazların satışına, Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmeyecek yapılar ile bu belgenin düzenlenmesi safhasında yalan beyanda bulunanlar hakkında yapılacak işlemlere ilişkin hususları kapsamaktadır.

   İmar barışı kapsamında yapı kayıt belgesine ilişkin başvuru yapılabilmesi için; söz konusu yapının 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış olması gerekmektedir. Başvuru sürecine ilişkin süre bakımından dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise; müracaatın 31/10/2018 tarihine kadar yapılması ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin 31/12/2018 tarihine kadar ödenmesi zorunluluğudur.

  1. Yapı Kayıt Belgesi Müracaat Usulü (Tebliğ m.4)

    İmar barışı kapsamında Yapı Kayıt Belgesine ilişkin başvuru e-devlet sistemi üzerinden yapılmakta olup burada başvuru sahibinin;

  • Yapıya ait ada parsel bilgileri
  • Adres bilgileri
  • Toplam inşaat alanı (m2 olarak ve ticari – konut alanları ayrı ayrı belirtilecek)
  • Yapıdaki konut ve ticari birim sayısı
  • Arsa/Arazinin emlak vergi birim değeri (TL/m²) (ilgili belediyeden temin edilebilir)
  • Yapının bulunduğu arsanın alanı; varsa tapudaki alan yoksa beyan edilecek alan (m²)

Yapının bulunduğu arsa / arazinin tapusu var ise tapudaki yüzölçümü bilgisi kullanılır. Eğer yapı hazine veyahut belediye mülkiyetindeki bir arsa veya arazi üzerinde ise, yüzölçümü bilgisi başvuru sahibi tarafından beyan edilecektir.

  • Yapı sınıfı (sistemin sunacağı seçeneklerden seçilecek)

1) Tarımsal amaçlı basit binalar için 200 TL / m²

2) 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için 600 TL / m²

3) 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapılar için 1000 TL / m²

4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için 1600 TL / m²

5) Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel vb. yapılar için 2000 TL / m²

6) Güneş Enerjisi Santralleri ( GES ) 100.000 TL/MW

  • İmar mevzuatına aykırılığın tarif edilmesi
  • Yapıyı gösteren ve aykırılık kısmını gösteren birer adet fotoğraf. (Fotoğrafların dosya formatı .jpg, .jpeg veya .png olmalıdır.)

            Bilgilerini e-devlet sistemi üzerinden açılan başvuru sayfasına eksiksiz olarak doldurması gerekmektedir.

            Yapı Kayıt Belgesi formunun eksiksiz olarak doldurulmasından ve Yapı Kayıt Belgesi bedelinin yatırılmasından sonra, Yapı Kayıt Sistemi tarafından oluşturulan Yapı Kayıt Belgesi talepte bulunan yapı sahibince e-Devlet üzerinden alınabilmektedir.

  1. Yapı Kayıt Belgesi Bedelinin Hesaplanması (Tebliğ m.5)

   Yapı Kayıt Belgesi bedeli; yapının bulunduğu arsanın Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak vergisi değeri ile yapının yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden belirlenmekte olup konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranındadır. Yapı Kayıt Belgesi bedeli belirlenirken;

     Bu doğrultuda; yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri, ilgili belediyesinden temin edilen arsa ve arazi asgari metrekare birim değerleri esas alınmak suretiyle hesaplanmaktadır. Söz konusu bedelin hesaplanmasındaki diğer unsur olan ‘’yapının yaklaşık maliyet bedeli’’ ise;

1) Tarımsal amaçlı basit binalar için  — 200 TL/ m2

2) 1-2 katlı binalar ve basit sanayi yapıları için — 600 TL/m2

3) 3-7 katlı binalar ve entegre sanayi yapıları için — 1000 TL/m2

4) 8 ve daha yüksek katlı binalar için — 1600 TL/m2

5) Lüks binalar, villa, alışveriş kompleksi, hastane, otel ve benzeri yapılar — 2000 TL/m2

6) Güneş Enerjisi Santralleri (GES) — 100.000 TL/MW

Esas alınarak tespit edilmektedir.

     Tebliğ m.5/1-c’de ‘’Yapı Kayıt Belgesi bedelinin; yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, yapının konut veya ticaret olarak tek kullanımlı veya karma kullanımlı olup olmadığı da gözetilerek ve karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş katsayısı ile çarpılması suretiyle belirleneceği’’ hüküm altına alınmıştır.

  • İmar Barışının Hazineye veya Belediyeye Ait Taşınmaz Üzerindeki Yapılar Yönünden Uygulaması (Tebliğ m.7)

            İşbu yazı konusu tebliğin 7.maddesi;

  • Yapı Kayıt Belgesi alınan yapıların Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanlar Bakanlığa tahsis edilir. Tahsis işleminden sonra, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bu taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılır. Rayiç bedel Bakanlıkça tespit edilir veya ettirilir. Bu suretle yapılacak satışlarda satış bedeli, en az yüzde onu peşin ödenmek üzere beş yıla kadar taksitlendirilebilir. Taksit tutarlarına ödeme tarihine kadar kanunî faiz oranının yarısı uygulanır.
  • Taşınmazın yüzölçümü büyük olmakla birlikte üzerindeki yapının küçük bir alanı kaplaması halinde yapının bulunduğu alan ifraz edilerek, ifrazın mümkün olmaması durumunda taşınmaz hisseli olarak satışa konu edilir.
  • Birinci fıkra uyarınca yapılan satışlardan elde edilen gelirler genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının merkez muhasebe birimi hesabına yatırılır. Bu gelirler hakkında 29/6/2001 tarihli ve 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin beşinci fıkrası hükmü uygulanmaz.
  • Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olan yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilebilir. Böyle bir durumda, Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine bedeli ilgili belediyesine ödenmek kaydıyla taşınmazlar rayiç bedel üzerinden belediyelerce doğrudan bunlara satılır.

Madde metni bağlamında; Belediyelerin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar üzerindeki yapılar için Yapı Kayıt Belgesi başvurusunda bulunulabileceği ve usulüne uygun olarak yapılacak başvuru sonucunda elde edilecek yapı kayıt belgesinin sahiplerinin (veya kanuni / akdi halefleri) talebi doğrultusunda; söz konusu taşınmazın rayiç bedeli ödenmek suretiyle bu kişilere satılacağı hüküm altına alınmıştır.

  1. İmar Barışı Kapsamında Muhdesat Sahipliğinin Değerlendirilmesi

Ülkemizde özellikle yolsuz yapılaşmanın sıklıkla görüldüğü yerlerde, taşınmazlar üzerinde muhdesat sahipliği söz konusu olabilmektedir. Muhdesat sahibi olan kimse, bir gayrimenkul (arsa, arazi) üzerinde bulunan bina, tesis, ağaç vb. yapılar üzerindeki hak sahibi olarak kabul edilebilir.

Doktrinde, muhdesat hak sahipliğine neden olan bina vb. nitelikteki yapıların üzerinde bulunduğu taşınmaz yönünden “bütünleyici parça” niteliğine haiz olduğu görüşü ileri sürülmektedir. Biz de bu görüşe katılmaktayız. Zira Medeni Kanun m.684/2’de bütünleyici parça, “yerel adetlere göre asıl şeyin temel unsuru olan ve o şey yok edilmedikçe, zarara uğratılmadıkça veya yapısı değiştirilmedikçe ondan ayrılmasına olanak bulunmayan parça” olarak ifade edilmiştir.  Dolayısıyla, bir binanın yıkılmasında  yani üzerinde bulunduğu arsadan ayrılmasında arsada ciddi bir zarar meydana gelebileceğinden binaların, bütünleyici parça niteliğinde olduğu kabul edilmelidir.

Bunun yanı sıra, TMK m.718’de de “arazi üzerindeki mülkiyetin, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını da kapsayacağı” belirtilmiş ve devam fıkrasında “bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere, yapılar, bitkiler ve kaynakların dahil olduğu” hüküm altına alınmıştır. Bu nedenle, gerek arazi üzerindeki yapıların bütünleyici parça niteliği gerek ise TMK m.718’deki mülkiyet hakkının kapsamı nedeniyle arazi üzerindeki herhangi bir yapının malikinin de asıl malikin olduğu kabul edilmelidir. Ancak uygulamadaki sorunlara açılık getirmek amacıyla “muhdesat” kavramı Kadastro Kanunu ve ilgili mevzuatta kanun koyucu nezdinde benimsenmiş bulunmaktadır.

Muhdesat sahipliğinin konu olduğu yapılar, hazine veya belediyeye ait taşınmazlar üzerinde ise genel olarak muhdesat hakkı sahiplerinden ecrimisil talep edilmektedir. Her yıl tutarları değişmekte olan bu ecrimisil yükümlülükleri için İmar Barışı’nın faydalı olduğunu düşünmekteyiz. Zira yukarıda değindiğimiz Tebliğ m.7/4 uyarınca muhdesat hak sahiplerinin Yapı Kayıt Belgesi başvurusunda bulunması ve yapı kayıt bedellerini ödemeleri halinde elde ettikleri Yapı Kayıt Belgesi ile taşınmazın bulunduğu belediyeye başvurmaları halinde taşınmazın rayiç bedeli üzerinde belediyenin özel mülkiyetinde bulunan arsanın hak sahiplerine doğrudan satılacağı hükmü mevcuttur. Bu sayede, her yıl muhdesat hak sahiplerinin her yıl artan ecrimisil bedelini ödemekten kurtulabilmesi ve ikamet ettikleri binalar yönünden tam mülkiyet hakkına sahip olabilmeleri imkanı sağlanmıştır.

 

Bu bilgiler doğrultusunda; muhdesat sahipliği bulunan yapının belediyelerin özel mülkiyetinde bulunan yapı niteliğini haiz olması halinde yukarıda belirtilen Tebliğin 7.maddesi kapsamında iş bu yapı için Yapı Kayıt Belgesi başvurusunda bulunulabilmesi mümkündür. Dolayısıyla usulüne uygun olarak yapılacak başvuru neticesinde Yapı Kayıt Belgesi elde edilecek ve hak sahipleri tarafından ilgili belediyeye yapılacak olan bir başvuru ile taşınmaz rayiç bedeli belediyeye ödenerek belediyenin mülkiyetinde bulunan arsanın hak sahiplerine doğrudan satılabilecektir.

KAYNAKÇA

[1] 06.06.2018 Tarihli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Maliye Bakanlığı tarafından müştereken hazırlanan ‘’Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’’ başlıklı tebliğ

[2] imarbarisi.csb.gov.tr (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın İmar Barışı’na yönelik oluşturmuş olduğu web sitesi)

ARSA SATIŞI (SATIŞ VAADİ) KARŞILIĞI HASILAT PAYLAŞIMLI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ’NİN HUKUKİ MAHİYETİ

  1. GENEL BAKIŞ

Arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi ile yüklenici, yüklenici tarafından inşa edilecek bağımsız bölümlerin satılmasından elde edilecek geliri paylaşmak hususunda anlaşmaktadırlar.

Yüklenici; arsa sahibi tarafından sağlanan arsada inşaat meydana getirmeyi ve meydana getirdiği bağımsız bölümlerin pazarlanmasını ve arsa sahibi adına satışını sağlamayı yüklenmekte; yaptığı işin karşılığı olarak da, satıştan elde edilen gelirden, sözleşmede kararlaştırılan oranda pay almaktadır.

Arsa Sahibi; arsasını tahsis etmek ve yükleniciye satış yetkisi vermekte ve yüklenici tarafından gerçekleştirilecek projeden en yüksek geliri elde etmeyi amaçlamaktadır.

  1. UNSURLARI
  • Arsa sahibinin bağımsız bölümlerin satışında elde edilecek geliri paylaşma borcu altına girmesi;
  • Yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümleri yapma, arsa sahibi adına satma ve alıcılara teslim borcu altına girmesi;
  • Tarafların anlaşması;(Türk Borçlar Kanunu m.2) Tarafların sözleşmenin esaslı noktalarında uyuşmuş olması gerekli yeterlidir. Ancak esaslı noktalarında uyuşmuş olmalarına rağmen ileri de yan noktalar hakkında uyuşmazlığa düştükleri takdirde bunlar TBK M.2/f.2 uyarınca hâkim tarafından işin niteliğine göre belirlenecektir.

 

  • TÜRLERİ
  • Genel arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi;
  • Asgari gelir taahhüdü içeren arsa satışı ( satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi; Sözleşmede yüklenici tarafından asgari bir gelir tutarı taahhüt edilmişse bağımsız bölümlerin satışı üzerine bu gelir elde edilsin edilmesin yüklenici taahhüt ettiği asgari gelir üzerinden arsa sahibinin payını tamamlamak borcu altında bulunmaktadır.
  • Ayni paylaşım koşulu içeren arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi ; taraflar, inşa edilecek bağımsız bölümlerin belli bir süre içinde satılmaması durumunda, gelir paylaşım yöntemini sona erdirip, satılmamış olan bağımsız bölümlerin ayni paylaşımlarını kararlaştırabilirler. Paylaşma usulüne ilişkin sözleşmede ayrı bir hüküm bulunmaması halinde, kural olarak paylaşma, sözleşmede kararlaştırılan gelir paylaşımı oranına göre yapılır. Ayni paylaşım, koşula bağlı bir taşınmaz satış vaadi niteliğinde kabul edilmektedir.
  • Tapuda pay devrini öngören arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi ; sözleşme ile, inşa ettiği/edeceği bağımsız bölümlerin ortağı/satıcısı konumuna gelen yüklenicinin, sözleşmedeki koşullar dahilinde arsa sahibinden müşteri olarak tanımlanabilen 3.kişilere tapudan pay devrini talep edebilmesi mümkündür. Bu durumda, resmi şekle bağlı bir sözleşme söz konusu olur. Yüklenicinin, arsa sahibinden, tapuda 3.kişiye devir talebi, 3.kişi yararına sözleşmenin ifasını talep niteliğindedir.

 

  1. SÖZLEŞMENİN HUKUİ NİTELİĞİ VE ŞEKLİ

Hukuki niteliği itibariyle, arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, ilk olarak, sonuca katılımlı bir hukuki işlemdir. Genel olarak, bu sözleşmenin, eser ve adi ortaklık sözleşmeleri ile kendine özgü bir iş görme sözleşmesi unsurlarının, kanunda öngörülmemiş bir şekilde bir araya getirilmesinden meydana gelmiş olan bir karma sözleşme niteliği taşımaktadır.

Uyuşmazlıkların çözümü hususunda eser sözleşmesi hükümlerine göre değil, ortaklık sözleşmesinin hükümlerine göre çözümü kabul eden görüşe göre ; taraflardan biri, temerrüde düşerse, alacaklı Türk Borçlar Kanunu m.124-125 çerçevesinde sözleşmeden dönmeyip veya m.126 hükmü uyarınca fesih yoluna gitmeyip, TBK m.639/bent 7 uyarınca mahkemeye başvurarak haklı sebeple fesih için dava açması gerekecektir.

Arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde, arsa sahibi, arsa payının mülkiyetini yükleniciye devretmeyi, kural olarak, taahhüt etmemektedir. Bu sebeple, sözleşme herhangi bir geçerlilik şekline tabi değildir.

Buna karşılık, sözleşmede ayni paylaşım esasının kararlaştırılması durumunda sözleşme koşula bağlı bir taşınmaz satış vaadi niteliği taşıyacağından, sözleşmenin geçerliliği resmi şekilde yapılmasına bağlı bulunmaktadır.

Sözleşmede, yüklenicinin asgari gelir taahhüdü suretiyle kararlaştırılan arsa satışı (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin, koşula bağlı satış vaadi kısmının resmi şekilde yapılması yeterlidir. Çünkü bu durumda, karma sözleşme değil, bir birleşik sözleşme olduğu kabul edilmektedir.

  1. TARAFLARIN YÜKÜMLÜLÜKLERİ

 

  1. Yüklenicinin Borçları
    1. İnşaatı tamamlama ve teslim etme borcu ; inşaat tamamlandığında, satılmış olan bağımsız bölümlerin alıcıya teslimi, henüz satılmamış olanların da teslime hazır duruma getirilmesi şeklinde anlaşılmalıdır.
    2. Bağımsız bölümlerin pazarlamasını yapma ve satışını sağlama borcu ; bağımsız bölümlerin satışını sağlama konusunda, yüklenicinin, arsa sahibi tarafından yetkilendirilmesi gerekmektedir.
    3. Sadakat ve özen borcu ; yüklenici, arsa sahibinin yararına olacak davranışlarda bulunmak ve ona zarar verecek davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür. Bu borcun bir görünüm şekli olarak, yüklenicinin hesap verme borcu altında bulunduğunu da belirtmek gerekir.
  1. Arsa sahibinin borçları
  2. İnşaatın yapılması için kendisine düşen yükümlülükleri yerine getirme borcu ; arsa sahibi, arsayı inşaat yapmaya elverişli şekilde yükleniciye teslim etmek borcu altındadır. Arsa, yükleniciye fiilen teslim edilmiş olmasına rağmen, taşınmaz üzerinde inşaata başlanılması mümkün değilse, arsa sahibi borcu yerine getirmiş sayılmaz. Taraflar arasında, yer teslimine ilişkin bir belgenin düzenlenmiş olması, arsa sahibinin taşınmazı teslim ettiğini kesin şekilde ortaya koymayacağı gibi, yer teslim belgesine rağmen taşınmazın inşaata elverişli olarak teslim edilmediğini ispat yükü yükleniciye aittir.
  1. Bağımsız bölümleri satma veya satışa ilişkin yükleniciye yetki verme borcu ;

 

  1. Elde edilen gelirden yüklenicinin payını ödeme borcu ; arsa sahibi, gelirin elde edilmesine engel olursa, gelir elde edilmemiş olmasına rağmen sanki elde edilmiş gibi, koşul gerçekleşseydi elde edilecek gelirden yüklenicinin payını ödeme borcu altındadır.
  1. Koşulların gerçekleşmesi durumunda bağımsız bölümlerin mülkiyetinin yükleniciye devri borcu ; kural olarak, arsa sahibinin bir kısım arsa payının mülkiyetini, yükleniciye devretme borcu bulunmamaktadır. Ancak sözleşmede kararlaştırılmış veya istisnai olarak dürüstlük kuralının gerektirmesi durumunda, arsa sahibinin bağımsız bölümlerin mülkiyetini yüklebiciye devretme borcu söz konusu olabilir.
  1. KİŞİLERİN HUKUKİ DURUMU
  • İnşaatın tamamlanmasından sonra, 3.kişi ile yapılan sözleşme bir taşınmaz satışı veya taşınmaz satış vaadi niteliğindedir.
  • Henüz inşaat tamamlanmadan 3. Kişi ile sözleşme yapılması durumunda, bu sözleşmeyle arsa sahibi hem sözleşme konusu bağımsız bölüme ilişkin arsa paylarının satışını vaat etmekte hem de inşaatın tamamlanarak bağımsız bölümün teslimini taahhüt etmektedir. Bu sebeple, arsa sahibi, alıcıya karşı hem satıcı hem de yüklenici gibi sorumludur.
  • Alıcı, sözleşmenin eser sözleşmesi niteliği taşıyan hususları bakımından, arsa sahibine başvurabileceği gibi, yükleniciye de başvurabilir. Zira 3.kişiyle yapılan sözleşmede, arsa sahibi yükleniciye karşı olan haklarını. 3.kişiye temlik etmiş olmaktadır.
  • Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşmenin geçmişe etkili olarak sona ermesi durumunda, bu sona ermenin, arsa sahibinin 3.kişiye karşı borçlarına bir etkisi olmayacaktır.
  • UYGULANACAK HÜKÜMLER

Doktrinde çoğunlukla kabul edilen kıyas ve yaratma görüşüne göre, karma sözleşme kanunda düzenlenmemiş olduğundan, bu sözleşmeyi oluşturan sözleşmelere ilişkin hükümler doğrudan değil, ancak kıyas yoluyla, niteliğine uygun düştüğü ölçüde uygulanabilecektir.

Arsa satış (satış vaadi) karşılığı hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinde, yerine göre ve mahiyetine uygun düştüğü ölçüde eser, vekalet ve adi ortaklık sözleşmelerine ilişkin hükümler kıyas yoluyla uygulanabilecektir.

 

KAYNAKÇA

[1] YAVUZ, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 2014, İstanbul, s. 599 vd.