Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarına ve geçerlilik şartlarına bir önceki yazımızda değinmiştik. Devam yazısı niteliğinde olan bu yazıda ise, geçerli olarak kurulan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin sözleşme taraflarına sağladığı hak ve yükümlülüklerin neler olacağı hususundan bahsedilecektir.

İlk olarak belirtmek gerekir ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşmenin taraflarına ayni hak değil, kişisel hak sağlamaktadır. Bu açıklama doğrultusunda, ayni hak ve kişisel hak kavramlarına kısacak değinecek olursak,

Ayni hak; hak sahibine eşya üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet imkanı sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen bir haktır. [1]

Ayni hakların herkese karşı ileri sürülebilirlik özelliği sayesinde, ayni haklardan birine sahip olan biri gerek kendisine ayni hak sağlayan hukuki ilişki içinde bulunduğu kişiye gerekse 3.kişilere karşı sahip olduğu hakkı iddia ve ispat edebilecektir.

Bu bağlamda, taraflarına ayni hak sağlamayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, sözleşme taraflarına kişisel hak sağlamakta ve mevcut durumda olası bir uyuşmazlık meydana gelir ise hak sahibi sözleşmeden doğan haklarını yalnızca sözleşmenin karşı tarafına karşı iddia ve ispat edebilecektir. Ne var ki, kanun koyucu tarafından işbu kişisel hakkın 3.kişilere karşı da ileri sürülebilmesine imkan sağlayan bir düzenleme tanzim edilmiş olup bahse konu düzenlemeye aşağıda değinilecektir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hükümleri

  • Sözleşmenin Tarafları Arasında

Kanun koyucu tarafından hükmolunan usul doğrultusunda kurulan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin varlığı halinde, taraflar birbirlerinden asıl sözleşme olan taşınmaz satış sözleşmesinin gerçekleştirilmesini talep hakkı bulunmaktadır.

Buna bağlı olarak, taraflardan birinin sözleşme konusu taşınmazın satışını veya kendisine devrini talep etmesi halinde, diğer taraf için asıl sözleşmeyi akdetme borcu doğacaktır. [2]

Söz konusu talebin karşı tarafa bildiriminde kanun koyucu tarafından herhangi bir geçerlilik şartı öngörülmediğinden, kişilerin sözlü veya yazılı, herhangi bir şekilde “taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını talep” iradesini içeren bir beyanda bulunması yeterli olacaktır.

  • Kişilere Karşı Tarafların Durumu

Yukarıda taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin kişisel hak sağlaması ve ayni hak sağlayan bir sözleşme olmaması nedeniyle herkese karşı ileri sürülebilirlik niteliğine haiz olmadığını belirtmiştik. Bunun yanı sıra, kanun koyucu kişisel hakların 3.kişilere karşı ileri sürülebilmesi adına hak sahiplerine bir imkan tanımıştır.

Şöyle ki, somut olayda Tapu Kanunu m.26/5 “noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ….. taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.” hükmü bulunmaktadır. [3]

Kanunun açık hükmünden de anlaşılacağı üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri her ne kadar hak sahiplerine kişisel hak sağlasa da tapu siciline şerh edilebilecek ve 3.kişiler tarafından kanun nezdinde görünür – bilinir – ileri sürülebilir niteliklerine haiz kılınmış olacaktır.

Söz konusu şerh işlemi halinde, taraflar arasında eşyaya bağlı bir hukuki ilişki kurulacak ve bunun yanı sıra işbu sözleşmeden doğan hak sözleşme konusu taşınmazın sonraki maliklerine karşı da ileri sürülebilecektir.

Yine Tapu Kanunu m.26 uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapu siciline şerh edilmesi halinde şerh, şerh edilme tarihinden itibaren 5 yıl boyunca geçerli kalacaktır. Bu 5 yıllık süre içinde, şerh edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi doğrultusunda asıl sözleşme olan taşınmaz satış sözleşmesi kurulmaz ise yani taşınmaz devredilmez ise söz konusu şerh başkaca bir işleme gerek duyulmaksızın resen terkin edilecektir. [4]

Özetleyecek olursak, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri taraflarına birbirlerinden asıl sözleşmenin yapılmasını talep etme hakkı vermektedir. Ancak sözleşmenin taraflarından biri sözleşmeyi ihlal eder ve örneğin malik olan taraf sözleşme konusu taşınmazı 3.bir kişiye devrederse, sözleşmenin karşı tarafı sözleşmeden doğan talep hakkını yeni malike karşı ileri süremeyecektir. Zira yukarıda değindiğimiz üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri taraflarına ayni hak sağlamamaktadır, bu nedenle de bu sözleşmeyle kazanılan hakkın herkese karşı ileri sürülebilirlik niteliği bulunmaz. Ne var ki, taraflar, sözleşmeden doğan haklarını kuvvetlendirmek ve 3.kişilere karşı da iddia ve ispat hakkına sahip olmak isterlerse, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini tapu siciline şerh ettirmeleri mümkündür. Bu durumda, şerhten itibaren 5 yıl boyunca taraflar hem birbirlerine karşı hem de 3.kişilere karşı hak sahipliklerini ispat edebileceklerdir.

 

[1] SİRMEN, Lale, Eşya Hukuku, 2014, Ankara, s.5

[2]YAVUZ, Cevdet, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 2014, İstanbul, s.127

[3] Tapu Kanunu

[4] SİRMEN, Lale, Eşya Hukuku, 2014, Ankara, s.379

Recommended Posts

No comment yet, add your voice below!


Add a Comment

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *