Taşınmazlarda Tescil Talep Hakkı

Tapu İptal ve Tescil Davası

Okumakta olduğunuz bültenimizde, uygulamada tapu iptal ve tescil davası olarak bilinen ancak Türk Medeni Kanunu m.716 uyarınca “tescili isteme hakkı” başlığı altında hüküm altına alınan taşınmazlarda malikleri taşınmazı devre zorlama ya da taşınmazın hükmen devredilmesi talepli dava çeşidi incelenecektir.

Bu doğrultuda ilk olarak TMK m.716 hükmüne göz atılacak olursa;

  • Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.
  • Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme kararına dayanarak kazanan kişi tescili doğrudan doğruya yaptırabilir.
  • Bir taşınmazın mülkiyetinde eşler arasındaki mal rejimi dolayısıyla meydana gelen değişiklikler, eşlerden birinin istemiyle tapu kütüğüne doğrudan tescil olunur. [1]

Hükümlerinin yer aldığı görülebilecektir.

Kanun maddesinde yer alan “mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebin” ; sözleşmeden veya sebepsiz zenginleşmeden veya haksız fiilden doğacak alacak hakları sayesinde ya da kanundan doğabilecek diğer borçlar sayesinde meydana gelebilecektir.

Bu yazımızda, sözleşmeden doğan alacak hakkına dayalı tapu iptali ve tescili (taşınmaz tescil talep) davalarının şartlarına değineceğiz. Şöyle ki;

  • Taraflar arasında taşınmazın mülkiyetinin devri borcunu içeren bir sözleşme bulunması gerekmektedir.

Söz konusu sözleşme, taraflardan birine sözleşme konuş taşınmazın mülkiyetini devir borcunu yüklemesi şartıyla satış, bağışlama, ölünceye kadar bakma, satış vaadi sözleşmeleri gibi çeşitli sözleşmelerden biri olabilir.

Uygulamada sıklıkla görülen tapu iptal ve tescil davalarının taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklandığı bilinmektedir. Önceki yazılarımızda belirttiğimiz geçerlilik usul ve esaslara uygun bir şekilde düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine bağlı olarak açılan işbu davalarda, mahkeme kararlarında dava konusu taşınmazın alıcı adına tesciline karar verilmektedir. Ne var ki, taşınmaz satış vaadi konulu yazıda değindiğimiz üzere, taşınmaz satış vaadi bir ön sözleşme niteliğinde olup asıl sözleşme olan satış sözleşmesinin yapılmasına zemin hazırlamaktadır. Dolayısıyla satış vaadi sözleşmelerine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescili davalarında asıl sözleşmenin yapılmış sayılmasına dair hüküm verilmesi gerekirken doğrudan taşınmazın alıcı adına tesciline karar verilmesinin kanuna aykırı olduğu görüşleri bulunmaktadır. [2]

  • Satış vaadi sözleşmesinde taşınmaz mülkiyetini devir borcunu üstlenen tarafın, davanın açıldığı tarihte dava konusu taşınmazın maliki olması gerekir. [3]

Olası bir tapu iptali ve tescil davasında, davalı tarafın davanın açıldığı tarihte dava konusu taşınmazın maliki olması gerektiğine dair Yargıtay kararları bulunmaktadır. Eğer bu şart somut olayda mevcut değil ise, hak ihlali ile karşı karşıya kalan taraf sözleşmeden doğan tapu iptali ve tescili davasını açamayacaktır. Ancak böyle bir durumda, tarafların sözleşmeye aykırılık nedeniyle uğradıkları zararların tazmini için Türk Borçlar Kanunu ilgili hükümleri uyarınca tazminat talebinde bulunma haklarının saklı kaldığının altını çizmek isteriz. [4]

Bu noktada belirtmek gerekir ki, eğer satış vaadi sözleşmesinin alıcı sıfatına haiz iseniz ve söz konusu sözleşme taşınmazın tapu sicilindeki sayfasına şerh edilmiş ise, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davasını, varsa taşınmazın yeni malikine karşı da yöneltebilmeniz mümkündür.

  • Tapu iptal ve tescil davaları yönünden kanunda belirli bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Ancak…

Her ne kadar tapu iptal ve tescil davaları yönünden kanun koyucu nezdinde belirli bir süre öngörülmemiş ise de, örneğin satış vaadi sözleşmesinin şerh süresinin 5 yıl olması ya da kanunda öngörülen olağan ve olağandışı kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin mevcut olması nedeniyle (ki bu süreler sırasıyla 10 ve 20 yıllık sürelerdir) mümkün olduğunca hızlı harekete geçilmesi gerekmektedir.

Belirttiğimiz bu süreler her ne kadar kulağa uzun süreler olarak gelebilirse de ülkemizdeki yargı işleyişinin hızını da hesaba katmak gerekecektir. Bu nedenle, herhangi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerli olarak akdedildiğinde sözleşme şartlarına uygun olarak taşınmazın satışı – devrini talep etmeniz halinde malik sözleşmeden doğan borcunu ifa etmeye yanaşmıyorsa en kısa sürede hukuki bir yardım almanızı tavsiye ederiz.

  • Tapu iptali ve tescili davalarında görevli ve yetkili mahkeme

Görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi mi yoksa sulh hukuk mahkemesi mi olduğu belirlenirken Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na başvurulması gerekecektir. Bu bağlamda, HMK m.2/1 “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, asliye hukuk mahkemesidir.” hükmünü amir olduğundan tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir.

Yetkili mahkemenin tespitinde ise, yine HMK’ya başvurulması gerekmekte olup “Taşınmazın Aynından Doğan Davalarda Yetki” başlıklı 12.maddenin incelemesi yapılmalıdır. Anılan maddede “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” denilmiştir. Dolayısıyla olası bir tapu iptal ve tescil davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yargı çevresindeki mahkeme olacaktır.

[1] Türk Medeni Kanunu

[2] ÖZMEN, Ethem Saba, Tapu İptali Davası Olarak Yanlış Adlandırma İle Açılan Davalar, İstanbul Barosu Dergisi, Cilt:88 Sayı:6 Yıl:2014,s.188

[3] Yargıtay 14 Hukuk Dairesi 1980/777 K. Sayılı ve 12.2.1980 tarihli karar

[4] SİRMEN, Lale, Eşya Hukuku, 2.Bası, 2014, s.386

Recommended Posts